 以2.5厘貸款利率（P-2.5）為基礎，假定其中一個人能活30年。每一百萬元按揭，每個月供款為3950元。 那麼逆按揭一百萬元30年，每一個月應得3950元。 但要考慮到住在這裡要付租金。每一百萬元樓，以平均2.6%年回報率，每月應付2150元租金. 3950元減去2150元，實德1800元。 所有對有需要的人，這計劃是非常合理。 其他歪理：
【本報訊】香港按揭證券有限公司正式推出逆按揭「安老按揭計劃」，六十歲或以上長者可將自住物業抵押，以收取每月生活費，解決部分長者有樓但無收入難以過活的問題，其中中國銀行（香港）及永隆等首批四間銀行昨日起接受市民申請，估計最快一星期可批出首宗貸款，計劃適用範圍包括私人樓宇、已補價居屋及夾心階層住屋計劃等。不過，長者組織指逆按揭計劃要收手續費、保費及律師費等，開支不少，加上手續繁複，估計申請反應未必熱烈。有團體轟計劃一系列費用高昂，是向長者開刀。 業主每月收取生活費按揭證券公司昨日與七間銀行進行簽約儀式，按證公司總裁劉怡翔指出，逆按揭即長者業主將物業抵押予銀行，但他們仍可居於物業內至百年歸老，銀行才會將物業拍賣，餘款會交予業主後人。申請人須為六十歲或以上，貸款利息為最優惠利率減兩厘半，以單人參加者物業價值一百萬元、年齡六十歲、選擇終生取款計算，他每月實質領取款項只有二千元，若他在七十歲過世，則他十年內只取得二十四萬元，但同期的利息及保費支出估計已達十多萬元。 因應部分長者業主負擔能力低，按揭證券公司推出新保費優惠安排，基本按揭保費只會於第四年開始分七年收取，每期費用為物業價值百分之零點二八，總額約為百分之二樓價，而非如外國首年即全數收取；至於每月按揭保費則以總欠款額計算，年利率為百分之一點二五，按月支付。 另外，申請人亦需支付一系列費用，包括一千元申請手續費、由法律顧問講解計劃詳情的三千元輔導費、按揭文件法律費甚至驗樓費等，但有款項會於按揭總欠款中扣減。 香港長者協會主席麥漢楷指逆按揭計劃的利息與一般私樓按揭利息無異，並無優惠，而且手續費、律師費及輔導費高，質疑計劃缺乏吸引力。 撰文:三十會 莊綺雯精算師 筆者於早前的文章中預計，當逆按揭在港推行時，市場應不會有太熱烈的反應。除了因為之前提及的目標顧客問題外，逆按揭所涉及的費用尤其是保險費用，也引起大眾的憂慮和疑惑。 保費高 因風險重 大家也許猜想不到，逆按揭其實是保險產品之一，它是年金保險（annuity insurance）的副產品。年金保險近十年間在香港大行其道，投保人只須在指定年間內繳交保費，當投保人到達退休年齡時，保險公司便向投保人發放每月年金（monthly annuity），以供投保人支持退休生活的開支。逆按揭套用了年金保險的理念，不過逆按揭中的樓宇抵押代替了年金保險的保費，所以保險公司在逆按揭中也擔當了一個十分重要的角色。 既然逆按揭是年金保險的副產品，那麼保險公司應有相當的經驗去處理逆按揭的風險和計算每月發放給業主的金額吧！這可又不是，因為逆按揭所面對的風險比年金保險的大且難預計。年金保險的風險主要來自保險公司的投資回報和投保人的未知壽命，而逆按揭除了要面對這兩項風險外，還要面對樓宇所帶來的各種問題。 樓價難料 潛在支出亦多 首先是樓宇的價格，香港人對炒樓的熱愛聞名於世，我們現在的樓價彷彿給一小撮人操控着，而樓價的升降亦逐漸違反了其一貫的周期，所以我們根本無法從過往的樓價數據，有效和準確地推算未來的樓價和升降趨勢。 其次是樓宇所產生的種種額外費用，例如樓宇意外，雖然全港業主立案法團已被強制為樓宇購買第三者保險，但假若發生意外而保險公司不給予賠償，法團可能會與保險公司打官司，或最終要為意外作出賠償；又或者樓宇需要進行維修，業主便要負責部分的維修費。這些意外賠償和維修費用均沒有固定的發生時間和既定的金額，所以要將這些預測不到的額外費用納入在逆按揭所發放的金額的考慮當中，會有一定的難度。 最後，若樓宇面對重建或收購，逆按揭在行政和財政上亦會遇到大量的法律問題如業權，收購價決策權等。 初始階段 定價必保守 由於逆按揭牽涉眾多在時間上和金額上都預測不到的因素，保險公司在承保逆按揭時會採取很保守的計算方法，以免承受重大的損失。所以逆按揭的保費一定不會相宜（尤其是剛推出時），而且會附帶很多條文和規限，保費亦會每年上調，直到逆按揭的市場達到一定的人數和成熟程度為止。 | ||||||||||||||
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